Informujemy, że Pani/Pana dane osobowe są przetwarzane przez Fundację Instytut na Rzecz Kultury Prawnej Ordo Iuris z siedzibą w Warszawie przy ul. Zielnej 39, kod pocztowy 00-108 (administrator danych) w ramach utrzymywania stałego kontaktu z naszą Fundacją w związku z jej celami statutowymi, w szczególności poprzez informowanie o organizowanych akcjach społecznych. Podstawę prawną przetwarzania danych osobowych stanowi art. 6 ust. 1 lit. f rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (RODO).

Podanie danych jest dobrowolne, niemniej bez ich wskazania nie jest możliwa realizacja usługi newslettera. Informujemy, że przysługuje Pani/Panu prawo dostępu do treści swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przenoszenia danych, prawo wniesienia sprzeciwu wobec ich przetwarzania, a także prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Korzystanie z newslettera jest bezterminowe. W każdej chwili przysługuje Pani/Panu prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych osobowych. W takim przypadku dane wprowadzone przez Pana/Panią w procesie rejestracji zostaną usunięte niezwłocznie po upływie okresu przedawnienia ewentualnych roszczeń i uprawnień przewidzianego w Kodeksie cywilnym.

Do Pani/Pana danych osobowych mogą mieć również dostęp podmioty świadczące na naszą rzecz usługi w szczególności hostingowe, informatyczne, drukarskie, wysyłkowe, płatnicze. prawnicze, księgowe, kadrowe.

Podane dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Jednak decyzje dotyczące indywidualnej osoby, związane z tym przetwarzaniem nie będą zautomatyzowane.

W razie jakichkolwiek żądań, pytań lub wątpliwości co do przetwarzania Pani/Pana danych osobowych prosimy o kontakt z wyznaczonym przez nas Inspektorem Ochrony Danych pisząc na adres siedziby Fundacji: ul. Zielna 39, 00-108 Warszawa, z dopiskiem „Inspektor Ochrony Danych” lub na adres poczty elektronicznej [email protected]

Przejdź do treści
PL | EN
Facebook Twitter Youtube

Czy banki zarabiają na opieszałości sądów?

Data publikacji: 21.07.2022

W dniu 19.07.2022 r. minister Marcin Warchoł poinformował o rozpatrzeniu przez sejmową Komisję Sprawiedliwości i Praw Człowieka rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego oraz agentami o wniosku o jego uchwalenie.

Ze względu na zwięzłość projektowanych przepisów art. 29 ust. 5a i 5b można przedstawić je poniżej w całości:

„5a. W przypadku udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką, umowa o kredyt hipoteczny może określać dodatkowy koszt kredytu ponoszony przez konsumenta do czasu dokonania wpisu hipoteki.

5b. Dodatkowy koszt kredytu, o którym mowa w ust. 5a, podlega zwrotowi kredytobiorcy lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu po dokonaniu wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu, na warunkach określonych umową o kredyt hipoteczny.”

Nieznane pozostają motywy, dla których określono takie, a nie inne brzmienie projektowanego ust. 5a. W obecnym stanie prawnym możliwe już jest przecież określanie dodatkowego kosztu kredytu, co ma niezmiennie miejsce w praktyce bankowej i sama taka możliwość nie została jak dotąd skutecznie zakwestionowana. Jeśli przepis ten miał wprowadzać pojęcie dodatkowego kosztu kredytu dla celów ust. 5b, nic nie stoi na przeszkodzie, aby właśnie tam wprowadzić owo pojęcie. Taki zabieg zapobiegałby inflacji przepisów ustawowych i byłby zgodny z zasadami poprawnej legislacji.

Wydaje się, że zaproponowane rozwiązanie na poziomie ustawowym jest krokiem we właściwym kierunku. Wskazać jednak trzeba na istotny mankament, bowiem szczegółowy sposób rozliczenia poniesionych kosztów ma być uregulowany w umowie z bankiem. Tymczasem zasadniczo umowy te nie są negocjowane indywidualnie, natomiast korzysta się z wzorców umów. Co więcej, banki posiadają także własne procedury i politykę. Nie można zatem z góry zakładać, że uczestnicy sektora podejmowaliby dobrowolnie działania korzystne dla świeżo upieczonych właścicieli nieruchomości. Przede wszystkim bowiem dlatego, że nie byli do tego skłonni w ramach tak zwanej samoregulacji, co wywołało konieczność odgórnej interwencji legislacyjnej w ramach prawodawstwa powszechnie obowiązującego.

Kontynuując rozważania, trzeba podjąć próbę odpowiedzi na pytanie, jak projekt ustawy zmieniającej może zostać udoskonalony. Raczej wskazanym rozwiązaniem byłoby odstąpienie od zwrotu zapłaconych kwot na rzecz ich zaliczenia. Niewątpliwie korzystniejszym rozwiązaniem dla kredytobiorcy byłoby zaliczenie poniesionych kosztów na poczet części kapitałowej kredytu hipotecznego. Cały sens aktualnego stosowania podwyższonej marży w okresie podwyższonego ryzyka dla banku opiera się na założeniu, że wyższa marża będąca składową wyższego oprocentowania, skutkuje tymczasowym zwiększeniem zysków osiąganych przez bank, z których finansuje on samodzielnie koszty ubezpieczenia pomostowego. Przyjąć należy zatem, że jakaś forma zabezpieczenia uzasadnionego ryzyka banków (i koniecznych ponoszonych przez nie dodatkowych, przejściowych kosztów) jest niezbędna, jednak jako część normalnej praktyki bankowej (niemożliwym jest oczekiwanie dokonania prawomocnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej tego samego dnia, w którym nastąpiło zawarcie umowy kredytowej) nie powinna mieć miejsca przy całkowitym obciążeniu finansowym kredytobiorcy. Być może pewnym rozwiązaniem byłby równy podział zaliczenia na poczet części odsetkowej i kapitałowej kredytu. Niestety konieczna może okazać się dalsza ingerencja w swobodę umów. Prawdopodobnie sektor bankowy mógłby wziąć pod uwagę w takich okolicznościach pobieranie nieco wyższej marży w całym okresie kredytowania, a także niepowiązanie tymczasowo podwyższonej marży bezpośrednio z oczekiwaniem na wpis w księdze wieczystej. Pamiętać jednak należy, że zdecydowana większość obciążenia kredytowego związana jest aktualnie nie z wysokością marży, a ze stawkami WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – stopami procentowymi, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom – które to z kolei pośrednio wynikają ze stóp procentowych ustalanych przez NBP.

W toku konsultacji w ramach procesu legislacyjnego na poziomie rządowym, niejednokrotnie wskazywano na jeszcze inne możliwości unikania dodatkowego obciążenia finansowego przez banki posiadające w swojej ofercie kredyty hipoteczne. Takim może być np. wymuszanie samodzielnego zawarcia umowy ubezpieczenia (formalnie niezwiązanej z kredytem), brak powiązania podwyższonej marży z uzyskaniem wpisu w księdze wieczystej, czy też podwyższona marża w całym okresie kredytowania. O ile na pierwsze rozwiązanie banki prawdopodobnie się nie zdecydują (jak sygnalizuje Związek Banków Polskich), to co do dwóch pozostałych przyjęcie takiej polityki nie jest wykluczone.

Niewątpliwie problem istnieje i należy go uregulować. Jednak rację mają też podmioty zwracające uwagę na problemy trawiące wymiar sprawiedliwości, a które dosięgają również wydziały ksiąg wieczystych. Jak wskazuje sam projektodawca, w niektórych z nich na wpis oczekiwać można kilka tygodni, w innych zaś kilka miesięcy. Powoduje to, że całkowite koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym są ciężkie do oszacowania na etapie podpisania umowy, a z pewnością nie zależą od czynników, na które jej strony mają jakikolwiek wpływ. Wydaje się zatem, że równie ważne co zmiany ustaw wydają się także zmiany organizacyjne w wymiarze sprawiedliwości, np. poprzez zwiększenie zatrudnienia w wydziałach ksiąg wieczystych.

Przemysław Pietrzak – dyrektor Wydawnictwa Naukowego Ordo Iuris, analityk Centrum Analiz Legislacyjnych Ordo Iuris